Araştırmalar ve Raporlar

ARSA FİYATLARI NEDEN YÜKSEK

Öncelikle doğru soruyu sorduğumuzdan emin olalım. Gayrimenkul geliştirmecilerinin arsa fiyatlarının yüksekliğini söylemesi için bir arsa “satış fiyatı” ve “işlem” gerekliliğini unutmayalım. Peki bunlar gerçekten var mı?

Özellikle yaşadığımız coğrafyadaki menkul kıymet ve likit yatırım araçlarına olan güvensizlikten dolayı gayrimenkulün başlıca “hammaddesi” olan arsa, yatırım araçları arasında hep ön sıralarda olmayı başarıyor. Ancak, bu durumun günümüzde gerçekten “hammadde” olduğu, yani arsanın imarsız ve spekülatif olduğu zaman geçerli olduğu da görülüyor. Büyük kentlerde hangi büyüklükte olursa olsun imarlı arsaların satışının ne kadar az olduğunu, satışa sunulan imarlı arsaların 2000’li yılların başlarına kadar geliştiriciler tarafından “kat karşılığı”, son 15 yıldır ise geliştiricilerin tüm satış risklerini de üstlenerek “hasılat paylaşımı” modeliyle gerçekleştiğini biliyoruz. Peki, arsayı bir bedel ödemeyerek (peşin veya vadeli) gayrimenkulü geliştirme işine giren “girişimcinin” yüksek arsa fiyatlarından yakınmasının arkasındaki neden nedir?

Gelişmiş gayrimenkul piyasalarındaki (Kuzey Amerika, Avrupa ve Asya) modele yakından bir bakalım. Geliştirici, tüm fizibilite çalışmalarını yaptıktan sonra arsayı satın almak için fiyat teklif eder. Borç ve özkaynaktan oluşan finansmanını ayarlar, arsayı peşin veya vadeli bir fiyatla satın alır, inşaata başlar, projenin içinde konutlar yer alıyorsa geliştirme karını maksimize etmek için mümkün olduğunca “geç” satışa (burası önemli, birazdan bu noktaya geri döneceğiz); ofis, AVM ve otel için ise kiralamalara başlar. Proje tamamlanıp, kiralama ve operasyon gelirleri istikrarlı seviyeye gelince tüm projeyi yatırımcıya satar.

Şimdi ülkemizde son on beş yılda yaygınlaşan popüler “hasılat paylaşımı” modeline gelelim. Geliştirici, arsayı satın almak için fiyat teklif etmez, çünkü

1) Arsa gerçekte peşin olarak satılık değildir, arsa sahibi aslında arsasına geliştirici arıyordur.

2) Satıcı, satılamayacağını bildiği gerçek üstü bir fiyat teklif ediyordur, çünkü yakın zamanda benzer emsallerde, benzer konumda bir arsa satışı gerçekleşmemiştir

3) Geliştiricinin arsaya ödeyebileceği parası yoktur

Bu nedenlerin herhangi birinden dolayı geliştirici, üreteceği projenin “satışından” bir payı arsa sahibine “arsa bedeli” olarak, “ürünün satışı gerçekleştikçe” ödemeyi “taahhüt eder”. Yani arsa sahibi, geliştiricinin “geliştirme ve satış” riskine ortak olmaktadır, böylece “geliştiricinin ortağı (co-developer)” durumuna geçer.

Bu aşamada finansman modeli de gelişmiş gayrimenkul piyasalarından ayrışmaya başlar. Geliştirici, özsermayesinin yetersizliği ve bireysel yatırımcıların başta konut ve ofise yönelik iştahına uygun bir satış politikası ile ürünü “inşaat” süresince kademeli fiyat artışıyla mümkün olduğunca “erken” satışa başlar. İnşaatın başlangıcında çok daha az kar edeceğini bildiği halde yatırımcılarla karını paylaşmaya razı olması, inşaatın finansmanının büyük çoğunluğunu kendisinden ürün satın alan yatırımcıların nakit akışıyla sağlanacağını bilmesidir. Gerektiğinde borç finansmanı için genellikle arsa sahibi ile yaptığı sözleşmeyi, başka projelerindeki henüz satılmamış ürünleri veya arsaları gösterir. İdeal senaryo, proje inşaatı bitmeye yakın veya bitmesinden hemen sonra tüm ürünlerin “satılmış” olmasıdır. Dikkat çekici en önemli nokta, ürünlerin “kullanıcılarına” yani “müstakbel kiracılarına” bu senaryoda pek önem verilmemisidir.

Peki o zaman arsa fiyatlarının yüksekliğinden bahsedebileceğimiz bir yer var mıdır? Bu noktada en çok yapılan hata, satıcının hiç bir geliştirme riskini üstlenmediği “piyasa değeri arsa satış fiyatı” ile ürünün geliştirme sürecindeki tüm risklerin geliştiriciyle birlikte üstlenildiği arsa sahibine verilen “satış hasılatı oranı” veya eski klasik modelde “kat karşılığı oranı” nın karşılaştırılmaya çalışılmasıdır.

“Arsa değerinin” toplam gayrimenkul değeri içindeki oranı, sadece arsanın kullanımına dolayısıyla imar durumu, kullanıcı talebi (kira) ve dolayısıyla arsanın üzerinde konumlanan her türlü binadan elde edilecek ekonomik faydaya göre belirlenir. A.B.D.’de konutlar için yapılan son çalışmalarda 2015 yılının ilk çeyreğinde eyaletlere göre %6 ila %78 oranında değişmektedir. Dünyadaki çok yoğun metropolitan alanların merkezlerinde, bu oranın %70-90’lar arasında olması da normal karşılanmaktadır çünkü bu alanlardan elde edilen ekonomik fayda (kira) bu değerleri doğrulamaktadır. Ama bu değerler, gayrimenkulün tüm geliştirme riski son erdikten sonra arsanın değerinin toplam gayrimenkul değerinin içindeki oranının hesaplanmasından elde edilmektedir.

Arsa fiyatının oluşamadığı projelerde “satış hasılatı oranları” ve “kat karşılığı oranları” üzerinden yüksek arsa fiyatlarından söz etmek, geliştirme riskinin arsa sahibi hatta öncü gayrimenkul yatırımcılarıyla birlikte paylaşıldığı ülkemiz koşullarında pek anlamlı görülmemektedir. Geliştirme riskinin, sadece geliştiriciye ait olduğu projeleri gördüğümüz oranda yani “imarlı arsaların bedeli ödenerek arsaların geliştirici tarafından satın alındığı” durumların piyasada norm oluşturması halinde, gerçek arsa satış fiyatlarına ulaşacağımız görülmektedir. Ancak bu noktaya ulaştığımızda, arsa fiyatlarının zaman içindeki satış trendine bakarak, “arsa fiyatları yüksek/alçak” tartışması yapabilecek duruma geleceğiz.

Firuz Soyuer
Yönetim Kurulu Üyesi
Gayrimenkul İçin Strateji Platformu Derneği (GİSP)